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市府積極研擬海砂屋更新協助機制 將提工務委員會專案報告

2017 / 05 / 31|

發稿單位:臺北市都市更新處 日 期:106年5月10日 聯絡人:總工程司 張立立 電 話:02-2781-5696 […]

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太平洋建設耕耘臺灣這塊寶地近半世紀,見證臺灣經濟發展奇跡,同時也預見了土地之稀有性,城市發展將造成都市空間的長期增值及不易取得,洞見都市更新的必要性,為此太平洋建設早期開發的建築個案即以保留了未來都市更新的開發空間,同時首創房屋仲介及不動產管理概念,建立完整的土地開發、建築營造、房仲管理、不動產經營到更新開發的一元化作業流程,提供住戶完善信賴的服務。

都市更新涉及複雜的法令及作業程式,對每一更新單元內的社區住戶而言,長期穩健的企業信譽才是權益保障的基礎,太平洋建設秉持『把聲譽建築在建築上』的長期經營理念,誠正篤實落實都市更新服務,為社區住戶把關每一個環節,太平洋建設值得信賴,更期望隨時成為所有社區住戶最佳的都市更新開發夥伴。

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都市更新即市區重建(Urban renewal)之謂,意指都市的發展過程中,隨著都市發展及時代變遷,致使早期欠缺規劃或因建築物老舊失修無法符合都市發展的需要,必須作出區域性的重建或整修動作。在發展歷史相當悠久的城市,都需要市區重建來解決原有市中心弁鉞靾Y或市容老舊的問題。但在實行同時,由於涉及住戶權益及生活環境的變化,常有反對聲音。但是為維持都市持續的生命力,針對窳陋、老舊、衰敗的地區,透過政府與私人團體的努力,擬定綜合性再發展計畫,並經由專家學者審議過程,辦理拆除重建、整建維護,以達增進都市機能、改善居住環境、提升房地產價值的目的。因此,都市更新不是狹義的房屋改建而已,而是透過公私合作、專家審議、民眾參與等方式,在兼顧社會、經濟、環境等層面下,加速都市再發展。

  1. 具有多數決精神:當參與都市更新的人數達一定比例以上,即同意實施,以解決更新地區產權整合困難的問題。
  2. 建築容積獎勵提高居民參與意願:依據都市更新條例的精神,獎勵建築容積最高可達法定容積的1.5倍或原建築容積加法定容積的0.3倍。
  3. 強制公有土地配合更新:公有土地一律參與更新,避免造成更新阻力。
  4. 賦稅減免:針對更新期間、更新後之土地房屋、更新機構投資等給予稅捐減免,提高都市更新參與意願。
  5. 簡化都市計畫變更程序:都市更新事業擬定變更,涉及都計畫變更者,經更新委員會審議通過,得先發佈實施,再配合辦理後續都市計畫擬定變更程序。
  6. 可以不動產證券化方式集資:證券管理機關得設立都市更新投資信託公司,發行都市更新投資信託受益憑證,募集都市更新投資信託基金。

『實施者』簡單說就是都市更新事業的執行者,俗話來講就是負責出錢出力的投資人或建商,實施者這個名詞是依據都市更新條例規定而定義來實施都市更新事業之機關、機構或團體。類似一般民間慣稱之「業主」、「甲方」,或是申請建築執照之「起造人」。公辦更新時,市政府可自行實施或委託都市更新事業機構實施;民間自辦更新時,除地主自辦、土地所有權人七人以上合組更新會擔任更新實施者外,並得委由更新事業機構實施。

都市更新概要計畫是擬定都市更新事業之指導,可由政府或民間實施者擬定,經主管機構之審議通過後公告實施。而都市更新事業計畫係由實施者依照都市更新計畫目標擬定,內容應詳細表明土地使用、公共設施興修、建築設計、財務計畫、拆遷安置、實施進度等,經更新委員會審議通過後據以實施。二者在程序及內容上有先後之分,依現行都市更新條例,如果同意比例可達事業計畫送審門檻即可併行處理以節省作業程序。

都市更新地區是主管機關依某一區域現況的調查發現其現況建築物、實質環境有礙公共交通、衛生、都市機能、社會治安及保存維護需求等而主動劃設之更新區域,其範圍可能包括數個街廓。 都市更新單元則是實施都市更新事業計畫之最小基地規模,由實施者依據地方主管機關所訂更新基地規模或依各地方政府擬定之評定基準而申請劃定。因此,政府劃定之都市更新地區範圍通常至少可以包括一個以上都市更新單元,實施者可以依據整併條件申請各別之更新單元劃定。

權利變換係指更新事業計畫範圍內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於更新事業計畫實施完成後按其前原權利價值比例及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。類似立體的市地重劃。   權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意即可實施,其更新前後價值之認定由實施者委由三家鑑價公司估價後評定,其擬訂時程應於都市更新事業計畫核定發佈實施後擬訂,必要時得與都市更新事業計畫一併辦理。   一般合建則是由地主與建設公司合作,按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金合建,並分回改建完成後之建築物及其土地比例,需取得全部權利人之同意才可實施,其程序依一般建管程序辦理,無須另外擬訂任何計畫送審。   換言之,權利變換就是都市更新中依法辦理的合建保障條件,透過公平的評價機制將開發商(實施者)所應投入的開發成本與住戶(權利人)的土地及建物的價值進行估算,計算出所有參與都市更新的權利人可以分配的更新後價值。

對社區住戶而言,都市更新最明顯的好處是住戶不用出錢就可以將老屋變新屋,公寓變電梯大樓,住戶可以享受土地增值的利益。另一方面,從居住安全來說,更新後的新屋更符合居住安全,居住品質可以大幅改善。 都市更新有這麼多的好處,為何都市更新的推動曠日廢時呢?主要原因為利益分的公平性與保障性問題,大多數的住戶在參與都市更新中,只考慮自身的利益,加以住戶通常不太關切都更的實質內容,常常用一般合建的慣例來思考,對於都市更新程序中要簽署的各項書件欠缺安全感,政府公信力在都更程序中更常被住戶所忽視。

其實站在加速都市更新的角度,非常希望如此,但依法不行,實務上更加行不通,住戶的土地或房屋所在位置被劃定為「都市更新地區」,只是進入都市更新的門票,還必須等所有住戶願意進場時都市更新戲碼才正式開演而已,後面還要經過冗長的程序,直到實施者擬定「都市更新事業計畫」,並經主管機關核定公告後取得建照執照時才能進行拆屋改建。

老房子意謂有一定長的屋齡,簡單來說老房子要申請都市更新,首先是屋齡要在30年以上。其次是基地大小,若基地只有一面臨路(都市計畫內的計畫道路),那麼基地面積須2

都市更新如其意旨,主要為解決都市重建的問題,如果你家位在保護區、農業區、住二山限區(編按:適用《台北市山坡地開發建築要點》之地區)、尚未擬定細部計畫地區、都市計畫書規定應整體開發地區且尚未整體開發,就不符規定而無法申請適用都市更新。

都市更新多數決門檻依每一更新單元的原始劃定依據概分為下列3類比例條件:

  1. 政府主動劃定之都市更新地區:土地及建築物所有權人均超過3/5同意,加上這些同意者所持有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2/3同意者,就可以送件。
  2. 社區居民自行劃定之都市更新單元:土地及建築物所有權人均超過2/3,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3/4之同意,就可以送件。
  3. 因災害而經政府迅行劃定都市更新地區:土地及建築物所有權人均超過1/2,並其所持有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/2之同意。

原則上是不需要的,都市更新採多數決之立法精神,意即更新事業計畫只要獲得更新單元內大多數人及產權面積之同意就可以實施,不必依過去傳統合建須取得每一個土地所有權人的同意,並且申請建築執照時得以實施者為之。因此多數決可大幅縮短實施者整合地主所需時間,亦對少數不願配合者(釘子戶)具有強制性,不至影響大多數人的權益。

按一般辦理程序應依更新階段性程序簽三份同意書,包含『事業概要』、『事業計畫』及『權利變換計畫』。依都市更新條例第10條規定,事業概要須私有土地及合法建築物所有權人,人數及面積超過1/10之同意比例;另依都市更新條例第22條規定,事業計畫須私有土地及合法建築物所有權人,人數超過3/5(未劃定更新地區2/3)之同意比例,面積超過2/3(未劃定更新地區3/4)之同意比例,因此都市更新過程中,依法最多只須簽訂兩次同意書(事業概要同意書、事業計畫同意書)。

依都市更新條例第25條規定,都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地,以權利變換方式實施之,或經全體土地及合法建築物所有權人同意者,得以協議合建或其他方式實施。因此參與都市更新,未來的權利價值,可採權利變換方式或協議合建方式辦理。若以權利變換方式執行時,則其權利價值依都市更新權利變換實施辦法第10條規定,權利變換前之權利價值,扣除共同負擔後(即重建所需費用)之餘額,按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之。倘若採用協議合建方式,則分配價值係由實施者與地主簽訂之協議合建契約為準。

都市更新主要對於老舊地區常見產權複雜零碎、地主意願整合不易的問題,以多數決的機制達到地區更新改建之目標,同時保障多數人財產權益。都市更新與民間一般合建最大不同之處在於民間合建是屬於私契約的性質,欠缺法律的保障與規範,較易產生糾紛,而都市更新即對於地主權利價值估算、分配所得之合理性,透過都市更新審議委員會公平、公正、公開之審議機制,確保地主相關權益,且為避免實施者於計畫發佈實施後因故退出,明訂有都市更新接管機制,以保障計畫執行之可行性。

依土地法第73-1條之規定,土地或建築改良物,自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者,經該管直轄市或縣市地政機關查明後,應即公告繼承人於三個月內聲請登記;逾期仍未聲請者,得由地政機關予以列冊管理;另依都市更新條例第12條第3款規定,經地政機關列冊管理者,即不計入都市更新同意比例之計算。因此,只要被列冊管理,則繼承人即無法表達其意願。

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