「都市更新」是為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益。透過政府與私人團體的努力，擬定綜合性發展計畫，並經由專家學者審議過程，辦理拆除重建、整建維護，以達增進都市機能、改善居住環境、提升房地產價值的目的。因此，都市更新不是狹義的房屋改建而已，而是透過公私合作、專家審議、民眾參與等方式，兼顧社會、經濟、環境等層面下，加速都市再發展。

都市更新處理方式可分為重建、整建及維護(都市更新條例第4條)，說明如下：
一、重建：指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。
二、整建：指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備並改進公共設施。
三、維護：指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。

辦理都市更新僅需達法定門檻之同意比即可申請，另民眾參與都市更新於開發過程中，其所有權人權益除受都市更新條例保障，更新改建後可享有最高1.5倍法定容積（樓地板面積）獎勵或原建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積外，在實施過程間亦可享有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。

「實施者」是依據都市更新條例規定實施都市更新事業之政府機關(構)、專責法人或機構、都市更新會、都市更新事業機構。其意義類似一般民間慣稱之「業主」、「甲方」，或是申請建築執照之「起造人」。 公辦更新時，市政府可自行實施或委託都市更新事業機構實施；民間自辦更新時，除地主自辦、土地所有權人逾七人以上合組更新會擔任更新實施者外，並得委由更新事業機構實施。

一、劃定更新地區或單元：
指依都市更新條例或都市計畫法規定程序，於都市計畫特定範圍內劃定或變更更新地區或由土地及合法建物所有權人依劃定基準自行劃定更新單元。

二、事業概要：
更新單元劃定後，由申請人，取得更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人數及面積超過1/2以上同意門檻，舉辦概要公聽會後，向市政府申請核准事業概要。

三、都市更新事業計畫：
事業概要核准後，由實施者整合更新單元內所有權人參與都市更新之意願，取得都市更新條例第37條規定之同意比例後，舉辦事業計畫公聽會，擬具都市更新事業計畫申請報核；或其同意比率已達第37條規定者，得免擬具事業概要，逕行擬訂都市更新事業計畫辦理。
都市更新事業計畫報核後由主管機關審查，經過公告公開展覽30天，提請審議會審議通過後，由市政府核定實施。
如實施方式採協議合建者，即可進入計畫執行階段；如採權利變換實施者，則尚須擬訂權利變換計畫。

四、權利變換：
採權利變換實施者，於都市更新事業計畫核定實施後，實施者要依照計畫的內容進行權利變換意願調查及土地相關權利的協調處理，並由實施者與全體土地所有權人共同指定專業估價者；無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自本市專業估價者建議名單中，以公開、隨機方式選任進行估價，並通知相關權利人參與選配，依照選配的結果擬訂權利變換計畫，辦理報核程序。
權利變換計畫經過審議通過後，由市政府核定實施，即可進入計畫執行階段。

五、另有關「劃定更新單元」、「事業概要」、「都市更新事業計畫」等流程，臺北市都市更新自治條例第15條規定於110年12月30日修正發布實施，針對自劃單元內所有建築物為六層以下者，依其同意比率達都市更新條例第22條或第37條規定，自劃單元得與事業概要或事業計畫一併辦理，以簡化精進都市更新審議程序。

都市更新地區係政府依都市更新條例第5、6、7、8條規定，並調查建築物、實質環境之公共安全、公共交通、公共衛生、都市機能、社會治安及保存維護需求等劃設，其範圍可能包括數個街廓。

都市更新單元則是實施都市更新事業計畫之最小基地規模，由實施者及申請人依據市政府所訂更新基地規模及自行劃定更新單元評定基準等規定劃定。因此，一個更新地區範圍應至少包括1個以上更新單元。

一、權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。

二、權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意即可實施，其更新前後價值之認定由實施者與全體土地所有權人共同指定專業估價者；無法共同指定時，由實施者指定一家，其餘二家由實施者自主管機關專業估價者建議名單中，以公開、隨機方式選任之，其擬訂時程應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬訂，必要時得與都市更新事業計畫一併辦理。

三、協議合建則是由地主與建設公司合作，按其彼此認定之價值比率，由地主提供土地、建商提供資金合建，並分回改建完成後之建築物及其土地比例，需取得全部權利人之同意才可實施，其程序依一般建管程序辦理，無須另外擬訂任何計畫送審。

都市更新的目的，很大一部分是為了要改善原本老舊與未經規劃的房屋。這些房子很可能因為巷弄狹小、消防設備不足、排水系統不良等原因，當地震或火災發生時會成為一個死角，造成無法逃生、救災困難等課題。經過都更之後，巷弄狹小的問題解決了，遇到天災時就比較容易救災，建築結構、排水系統，以及公共設施也都重新規劃過，自己住的更安全，連帶著周圍的環境也會變得更安全。

對社區住戶而言，都市更新最明顯的好處是住戶不用出錢就可以將老屋變新屋，公寓變電梯大樓，房屋價值也會比原本的舊屋還要高。另一方面居住安全來說，更新後的新屋更符合居住安全，品質可以大幅改善。

其實站在加速都市更新的角度，非常希望如此，但依法不行，實務上更加行不通，住戶的土地或房屋所在位置被劃定為「都市更新地區」，由實施者整合更新單元內所有權人參與都市更新之意願，經檢討符合本市都市更新自治條例第12條及第14條規定後，取得都市更新條例第37條規定之同意比例，並依都市更新條例第32條規定舉辦事業計畫公聽會後，擬具事業計畫申請報核程序，經主管機關核定公告後取得建造執照時才能進行拆屋改建。

1. 老屋必須合法，重建屋齡必須滿30年；整建、維護須滿20年。
2. 老屋所在地必須要位於都市計畫區域內。
3. 老屋必須要符合地方政府更新單元劃定標準。

依公辦都更實施辦法第4條規定，下列地區在考量更新效益下，得由主管機關辦理適宜性評估：

一、配合主管機關都市再生、社會住宅或產業政策，經指定為需配合更新開發的地區。

二、地區範圍內公有土地面積達1,650平方公尺以上且占該地區總面積比率達50%以上(其公有土地面積，不包含公共設施用地面積)。

三、經主管機關公告更新地區範圍內整建住宅地區。

四、依都更條例第6條第7款或第7條劃定之更新地區，其範圍內土地面積達2,000平方公尺以上。

都市更新條例有多數決的制度，只要超過法定同意門檻，即使沒有取得所有住戶同意，也是可以申請都市更新事業。

依 110 年 05 月 28 日修正發布之都市更新條例第22、37條規定，事業概要應取得土地及合法建築物人數與其所有產權面積1/2以上之同意比例後始得提出申請；事業計畫之土地及合法建築物人數與其所有產權面積之同意比率則分別為(1)迅行劃定更新地區：1/2；(2)一般更新地區內：3/4；(3)非屬更新地區內自劃更新單元：4/5。另倘同意比例已達事業計畫門檻規定者得免擬具事業概要，可逕行擬訂事業計畫。

原則上是不需要的，都市更新採多數決之立法精神，意即更新事業計畫只要獲得更新單元內大多數人及產權面積之同意就可以實施，不必依過去傳統合建須取得每一個土地所有權人的同意，並且申請建築執照時得以實施者為之。因此多數決可大幅縮短實施者整合地主所需時間，亦對少數不願配合者（釘子戶）具有強制性，不至影響大多數人的權益。

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「共同負擔」是個專有名詞，簡單來說，就是辦理都市更新所需的成本花費：包括委託建築師費用、拆除建物及興建建物所需施工費用，以及委託代書辦理產權登記費用…等等資金的總和稱之為共同負擔。

共同負擔費用是先由建商先行支付，於都市更新完成後再從各位地主分配領回的「價值」中扣除。簡單舉例，假設某個都更案是拆除老建物之後再新建大樓，那麼完工後地主可以分回的「價值」是已經扣除建商先行支付的資金(共同負擔)的，而更新後的總價值(或是總戶數)是固定的。所以共同負擔越多，表示地主領回去的價值(總戶數)就愈少。

共同負擔的項目，包含了兩大費用，工程費用及權利變換費用，另外尚有貸款利息、稅捐及管理費用…等各項辦理都市更新所需費用。

工程費用是共同負擔項目中花費最高的部分，包括委託建築師設計費、施工費、建築材料費，以及申請建造執照費用…等，另外範圍內如果有公共設施如道路用地、廣場用地等，須協助開闢使用之費用也包含在內。權利變換所需費用，包含都市更新規劃費、委託不動產估價師估價費、更新後地籍整理費用、舊建物拆除後對原屋主之補償費，及要提供原屋主之租金補貼…等。

但是上述費用並非無限上綱，必須依照主管機關各項共同負擔項目基準提列，並且審議委員會也會替各位地主把關。

依都市更新條例第25條規定，都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之，或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施。因此參與都市更新，未來的權利價值，可採權利變換方式或協議合建方式辦理。若以權利變換方式執行時，則其權利價值依都市更新權利變換實施辦法第10條規定，權利變換前之權利價值，扣除共同負擔後（即重建所需費用）之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之。倘若採用協議合建方式，則分配價值係由實施者與地主簽訂之協議合建契約為準。

都市更新主要對於老舊地區常見產權複雜零碎、地主意願整合不易的問題，以多數決的機制達到地區更新改建之目標，同時保障多數人財產權益。都市更新與民間一般合建最大不同之處在於民間合建是屬於私契約的性質，欠缺法律的保障與規範，較易產生糾紛，而都市更新即對於地主權利價值估算、分配所得之合理性，透過都市更新審議委員會公平、公正、公開之審議機制，確保地主相關權益，且為避免實施者於計畫發佈實施後因故退出，明訂有都市更新接管機制，以保障計畫執行之可行性。

依都市更新條例第27條及都市更新會設立管理及解散辦法相關法令，自組都市更新會相關法令及程序應完成以下兩步驟：

一、應取得都市更新條例第22條第2項規定，達到過半數以上的土地及合法建物所有權人同意，由過半數或7人以上土地及合法建築物所有權人發起籌組，並由發起人檢具相關文件向當地直轄市、縣(市)主管機關申請核准籌組。

二、自核准之日起6個月內召開成立大會(如未依時間內申請，主管機關得撤銷核准籌組)，成立大會後30日內檢具章程等相關資料，報請當地直轄市、縣(市)主管機關核准立案。